En un contexto donde el mercado de alquileres se ha vuelto más competitivo y los propietarios buscan reducir riesgos de morosidad, se ha extendido la práctica de solicitar información adicional a los potenciales inquilinos.
Sin embargo, esta práctica abre una interrogante legal relevante: ¿pueden los propietarios o inmobiliarias revisar o solicitar libremente esa información? ¿Dónde están los límites entre una evaluación válida y un uso indebido de datos personales?
Una herramienta válida, pero no ilimitada
La evaluación del historial crediticio no es ilegal. Richard Allemant, socio de Lazo Abogados, explica que el arrendador puede evaluar la solvencia del postulante y considerar información de centrales de riesgo, siempre que dicha revisión sea pertinente, proporcional y limitada a la finalidad de medir el riesgo de incumplimiento del contrato.
En la misma línea, Mauricio Cavero, socio del Estudio Aramburú, Castañeda & Boero, sostiene que la práctica tiene sustento normativo.
Precisa que el Decreto Legislativo N.º 1177, que regula el régimen de arrendamiento para vivienda, contempla mecanismos de verificación de conducta contractual y morosidad. Además, la Ley N.º 27489, que regula las centrales privadas de información de riesgos, autoriza la difusión de información crediticia con fines de evaluación de solvencia.
Ambos coinciden, no obstante, en que este tipo de verificación no puede convertirse en un examen irrestricto de la vida financiera del postulante ni habilita un acceso libre a toda su información económica.
¿Se necesita consentimiento del inquilino?
El consentimiento es uno de los puntos más relevantes. La Ley de Protección de Datos Personales establece como regla general que el tratamiento de datos personales requiere autorización del titular.
Sin embargo, los especialistas consideran que existe una excepción cuando se trata de información crediticia gestionada por las propias centrales de riesgo dentro del marco legal que las regula.
El matiz clave es quién accede a esa información. Cavero precisa que, si el tratamiento lo realiza una central de riesgo dentro de su marco legal, no se requiere consentimiento. Pero si quien accede o utiliza la información es un propietario o una inmobiliaria, sí se requiere autorización expresa del postulante.
Allemant añade que el consentimiento debe ser libre, previo, expreso e informado, y que deja de ser plenamente válido si se condiciona la entrega de información no indispensable al acceso al alquiler.
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El DNI no habilita acceso a información financiera
Ambos abogados descartan que contar con datos básicos del postulante, como nombre o número de documento, habilite al propietario a consultar su historial crediticio.
“El DNI no funciona como una llave jurídica para indagar en la situación patrimonial de una persona”, advierte Allemant.
Por su parte, Cavero remarca que la habilitación legal para acceder a esta información corresponde exclusivamente a las centrales de riesgo, no a terceros como propietarios o inmobiliarias.
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¿Puede exigirse un “buen historial” como condición?
Respecto al uso del historial crediticio como filtro, ambos van en la misma línea: en que puede ser un criterio válido para evaluar solvencia. Cavero señala que, bajo el principio de libertad de contratación, el arrendador puede establecer criterios de elegibilidad, siempre que no sean arbitrarios ni discriminatorios.
Añade que este tipo de análisis ha sido reconocido como válido por el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi) en casos relacionados con el acceso al crédito.
Sin embargo, Allemant advierte que este filtro no debe convertirse en una barrera automática ni opaca. Rechazar a un postulante sin criterios claros o basándose en información desactualizada o irrelevante puede resultar cuestionable.
Qué información se puede pedir y cuál no
Los especialistas coinciden en que existen límites claros sobre la información que puede solicitarse. La ley exige que los datos sean adecuados, relevantes y no excesivos.
Cavero señala que no resulta proporcional solicitar información como historial médico, hábitos de consumo o datos laborales que no guarden relación con la capacidad de pago.
Allemant, por su parte, advierte que solicitar movimientos bancarios, saldos de cuentas o consumos de tarjetas suele exceder lo necesario para evaluar la solvencia en un proceso de arrendamiento.
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Riesgos legales: multas, reclamos y responsabilidad penal
El uso indebido de información crediticia puede generar diversas contingencias. Ambos especialistas mencionan en que el principal riesgo es administrativo, con multas que pueden llegar hasta 100 UIT (S/ 550,000, al valor del 2026) por infracciones a la normativa de datos personales.
Cavero añade que también pueden surgir responsabilidades civiles por daños e incluso implicancias penales, como la violación de la intimidad o el tráfico ilegal de datos personales.
Si interviene una inmobiliaria, el caso puede escalar a la esfera de consumo, con posibles acciones ante Indecopi por trato discriminatorio o uso indebido de información.
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¿Puede ser discriminatorio negar el alquiler?
En este punto hay matices. Cavero sostiene que negar el alquiler por un historial crediticio negativo objetivamente verificado no constituye discriminación.
Sin embargo, Allemant advierte que sí podría serlo si el historial se usa como único criterio, si se basa en datos erróneos o si encubre una exclusión por condición económica.
La decisión debe estar sustentada en criterios objetivos, verificables y proporcionales.
