La copropiedad inmobiliaria y el cobro del IPI: ¿Responsabilidad patrimonial de la DGII?

La copropiedad supone la existencia de varios titulares sobre un mismo bien inmueble, cada uno con una cuota ideal de participación. Desde el punto de vista civil, esta cuota determina derechos y obligaciones proporcionales. Sin embargo, en el ámbito tributario, la Dirección General de Impuestos Internos (en adelante DGII) ha tendido a desconocer esta distribución, imputando la totalidad del Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (en adelante IPI) a un solo copropietario, lo que desvirtúa la esencia de la copropiedad y genera cargas fiscales desiguales. La tributación inmobiliaria en la República Dominicana ha experimentado un desarrollo significativo en los últimos años, especialmente en lo relativo al Impuesto a la Propiedad; empero, la práctica administrativa de la administración tributaria de concentrar la deuda fiscal en un solo copropietario ha generado controversias sobre su compatibilidad con los principios constitucionales de igualdad y proporcionalidad.

El criterio que utiliza la DGII para atribuir el pago del impuesto a un único propietario, aun cuando el inmueble pertenece a varios, resulta bastante simplista. Consiste en asignar la obligación al primer propietario que figure en el certificado de título, como una forma de eficientizar la labor recaudatoria. Sin embargo, este enfoque no solo vulnera el principio de igualdad en las cargas tributarias, previsto en el artículo 243 de la Constitución, así como el principio de razonabilidad establecido en el artículo 74.2 del mismo texto, sino que además coloca al contribuyente que asume el pago total del IPI en una clara desventaja frente a los demás copropietarios.

La solución que propone la propia DGII es tan simple como perjudicial: que quien haya pagado por los demás reclame luego en repetición. Esto implica que, en ausencia de un pago voluntario por parte de los otros copropietarios, el contribuyente se verá obligado a iniciar un proceso judicial, con todo lo que ello conlleva en términos de tiempo, costos y honorarios profesionales.

En una sentencia del 31 de marzo de 2025, la Suprema Corte de Justicia volvió a fijar criterio jurisprudencial sobre esta mala práctica de la DGII mediante su decisión núm. SCJ-TS-25-0677, al indicar que:

“… aunque el copropietario adjudicado que pague el impuesto puede demandar en repetición a los demás para recuperar su parte proporcional, este proceso implica costos adicionales y un desgaste administrativo, lo que convierte la solución en un mecanismo ineficaz y, a menudo, injusto. Este tipo de sistema obliga a uno de los copropietarios a adelantarse a una posible reclamación, lo que no solo representa un costo innecesario, sino que también puede crear tensiones y complicaciones legales innecesarias entre los copropietarios adjudicados. La solución más justa y razonable sería que el impuesto se cobrara de manera conjunta a todos los titulares y tomando en cuenta el momento en que se creó la obligación tributaria, considerando el porcentaje de copropiedad, distribuyendo de este modo de manera equitativa la carga fiscal…”.

Pero el alcance de la sentencia va aún más lejos. La Suprema introduce un criterio de enorme trascendencia práctica al abordar la titularidad temporal de la deuda tributaria. El IPI —afirma— se genera en función del conjunto de bienes inmuebles poseídos por una persona en un período determinado. En consecuencia, la deuda corresponde al propietario en el momento del devengo, no al adquirente posterior del inmueble. Este razonamiento rompe con una práctica administrativa profundamente arraigada, según la cual las deudas de IPI “siguen” al inmueble con independencia de quién haya sido su titular en el período correspondiente. La Suprema corrige esa ficción: el comprador no hereda automáticamente las deudas tributarias del vendedor. Cada sujeto responde por el tiempo en que fue propietario. Solo una disposición legal expresa podría justificar una transmisión automática de la deuda, y esa disposición hoy no existe.

A pesar de que este criterio fue adoptado hace ya un año, el respeto a las decisiones judiciales y a la institucionalidad parece estar en pausa. En la práctica, su aplicación automática aún no se ha ajustado plenamente, lo que obliga a los contribuyentes a solicitar revisiones o incluso a litigar para que se reconozca la distribución proporcional del impuesto. La DGII ha sustentado esta práctica en razones de eficiencia recaudatoria, al identificar a un único responsable del pago. Sin embargo, esta simplificación administrativa, que traslada a un solo contribuyente una carga que corresponde a varios, genera un desequilibrio que afecta tanto la equidad fiscal como el derecho de propiedad. La comodidad administrativa no puede suplantar a la ley, ni mucho menos desvirtuar la realidad jurídica del hecho imponible.

Lo anterior no solo resulta cuestionable desde la óptica del respeto al precedente del máximo órgano de justicia del Estado y de los derechos fundamentales, como la igualdad y la proporcionalidad, sino que también abre la puerta a que el contribuyente demande en responsabilidad patrimonial tanto a la DGII como a sus funcionarios actuantes. Esto, conforme a lo dispuesto en el artículo 148 de la Constitución y en los artículos 57 al 60 de la Ley núm. 107-13 sobre los derechos de las personas. En efecto, cuando la administración impone cargas fiscales indebidas que generan perjuicios económicos, se configura una responsabilidad patrimonial del Estado por funcionamiento anormal del servicio público. En este contexto, el derecho fundamental a la buena administración incluye el derecho de las personas a ser indemnizadas por toda lesión sufrida en sus bienes o derechos como consecuencia de una acción u omisión administrativa antijurídica.

Cobrar la totalidad del IPI a un solo copropietario no solo es ilegal, sino que provoca un daño evidente al patrimonio del contribuyente, quien no tiene el deber jurídico de soportarlo. Además, como se señaló, esta práctica lesiona sus derechos y lo obliga a incurrir en gastos procesales para reclamar la repetición de lo pagado, sin contar las posibles tensiones o conflictos innecesarios con los demás copropietarios. Esta responsabilidad patrimonial —aclaro— no recae únicamente sobre la DGII como entidad pública, sino que también alcanza, de forma solidaria, al funcionario o servidor público que haya autorizado el cobro. Se trata de una responsabilidad patrimonial subjetiva, en la que puede existir dolo, al actuar a sabiendas de que la práctica ha sido censurada por la Suprema Corte, o, al menos, una imprudencia grave, conforme a lo establecido en el segundo párrafo del artículo 58 de la citada Ley núm. 107-13.

La copropiedad inmobiliaria y el cobro del IPI constituyen un ejemplo paradigmático de cómo la práctica administrativa puede entrar en tensión con los principios constitucionales. La persistencia de estas prácticas administrativas contrarias a este criterio plantea la necesidad de discutir la responsabilidad patrimonial de la DGII y de impulsar reformas que aseguren una gestión tributaria más justa y acorde con el Estado social y democrático de derecho. La experiencia demuestra que el precedente jurisprudencial, por sí solo, no basta. Como lo evidencia la práctica en el cobro del IPI, resulta necesario establecer consecuencias claras para quienes insisten en apartarse de dicho criterio. La gente no cumple la ley porque sea buen ciudadano o cristiano, la gente cumple la ley por el temor a la sanción. La sentencia SCJ-TS-25-0677 obliga a la DGII a replantear sus sistemas de gestión del IPI, garantizando que cada copropietario responda únicamente por su cuota, reviviendo el viejo concepto de justicia de Ulpiano: dar a cada quien lo que le corresponde.

El autor es Juez del Tribunal Superior de Tierras, Departamento Este.

Docente Derecho Administrativo y Tributario en PUCMM y CAPGEFI del Ministerio de Hacienda y Economía.

Magíster en Derecho de la Administración del Estado, de la USAL, y Magíster en Derecho Tributario y Procesal Tributario. de la UASD. Doctorado – PhD – en Derecho y Sociedad, Universidad UDIMA.

Por Argenis García del Rosario

Email: argarcia@poderjudicial.gob.do