Andrés Brody, desarrollador: “Cuando producir vivienda se vuelve demasiado caro, el problema deja de ser inmobiliario”

En la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, el precio del metro cuadrado terminado continúa muy por encima de lo que la mayoría de las familias puede pagar. Frente a esta realidad, la explicación suele simplificarse: se habla del precio de la tierra o del costo de los materiales. Pero cuando se analiza cómo se forma realmente el valor final de una vivienda aparece una realidad más compleja.

Construir en la Argentina es caro no solo por el costo de la obra, sino por una combinación de factores que incluye una fuerte carga impositiva, largos tiempos administrativos y un nivel de incertidumbre jurídica que muchas veces desalienta la inversión.

El proceso comienza mucho antes de colocar el primer ladrillo. Un desarrollador que compra un terreno en la ciudad de Buenos Aires enfrenta desde el inicio impuestos de sellos, gastos notariales, honorarios y costos registrales. Luego comienza el recorrido de permisos, planos y aprobaciones ante la administración pública.

En la práctica, un proyecto inmobiliario puede tardar múltiples meses —y a veces más de un año— en atravesar el circuito completo de autorizaciones. En un país con inflación alta y volatilidad económica, cada mes de demora tiene un costo financiero directo que inevitablemente termina trasladándose al valor final del proyecto.

A esto se suma el peso de los tributos durante la etapa de construcción. Los materiales pagan IVA, las empresas constructoras tributan Ingresos Brutos y toda la cadena productiva —proveedores, servicios y contratistas— incorpora impuestos que impactan en el precio final de la vivienda.

Pero existe otro factor que pocas veces aparece en el debate público y que también encarece el desarrollo urbano: el riesgo jurídico.

En los últimos años se han multiplicado los recursos de amparo que buscan frenar proyectos inmobiliarios incluso cuando estos cuentan con permisos otorgados por la propia administración pública.

En distintos barrios de la ciudad de Buenos Aires —como Palermo, Belgrano o Núñez— varias obras quedaron paralizadas durante meses o incluso años por litigios judiciales vinculados a interpretaciones del código urbanístico o cuestionamientos administrativos.

Cuando una obra se detiene, el impacto económico es inmediato: los costos financieros continúan corriendo, los contratos deben renegociarse, los materiales ya comprados quedan inmovilizados y los compradores enfrentan incertidumbre sobre los plazos de entrega.

Más allá del debate jurídico, este fenómeno introduce un nivel de imprevisibilidad que eleva el riesgo de cualquier proyecto inmobiliario. Y como en toda actividad económica, cuando el riesgo aumenta, también aumenta el costo.

A la incertidumbre jurídica se suma el efecto acumulativo de los impuestos. Durante todo el proceso intervienen distintos niveles del Estado —nacional, provincial y municipal— con tributos como IVA, Ingresos Brutos, impuesto al cheque, tasas municipales, derechos de construcción y contribuciones urbanísticas.

En la ciudad de Buenos Aires, además, existen mecanismos de captación de valorización urbana que buscan recuperar parte del valor generado por los desarrollos. El objetivo puede ser legítimo desde el punto de vista de la planificación urbana, pero el efecto agregado termina impactando directamente en el precio final de la vivienda.

Diversos análisis del sector estiman que entre impuestos directos e indirectos el Estado puede captar una proporción muy significativa del valor final de un desarrollo inmobiliario.

Esto genera una paradoja difícil de resolver: mientras la política pública busca ampliar el acceso a la vivienda, el propio sistema termina encareciendo el proceso de producirla.

En este contexto también es necesario revisar la percepción social sobre el rol del desarrollador urbano.

Con frecuencia, el desarrollador es visto únicamente como quien obtiene una rentabilidad a partir de un negocio inmobiliario. Sin embargo, en la práctica su rol es mucho más amplio.

El desarrollador es quien asume el riesgo inicial del proyecto, organiza el capital, coordina el trabajo de arquitectos, ingenieros y empresas constructoras, gestiona los permisos y articula una cadena productiva que involucra a cientos de trabajadores y proveedores.

Cada nuevo edificio implica empleo directo e indirecto, actividad económica en múltiples sectores y la creación de nueva infraestructura urbana.

El desarrollo inmobiliario, en definitiva, no sólo produce edificios: también produce ciudad.

Cuando el sistema regulatorio se vuelve excesivamente complejo o cuando el riesgo jurídico se vuelve imprevisible, el impacto no recae únicamente sobre los desarrolladores. El efecto final termina trasladándose al precio de las viviendas y, en última instancia, a quienes buscan acceder a ellas.

Si realmente queremos ampliar el acceso a la vivienda, el debate no debería concentrarse únicamente en cómo estimular la demanda o cómo recrear el crédito hipotecario.

También es imprescindible analizar cómo se produce la oferta.

Reducir tiempos administrativos, simplificar procesos, mejorar la seguridad jurídica y revisar el impacto acumulativo de la carga impositiva podría tener efectos concretos en el costo final de las viviendas.

Argentina cuenta con profesionales, empresas constructoras y desarrolladores con enorme capacidad para producir ciudad. Lo que muchas veces falta es un marco más simple, más previsible y más eficiente que permita transformar esa capacidad en más viviendas.

Porque cuando producir vivienda se vuelve demasiado caro, el complejidad deja de ser inmobiliario.

Pasa a ser, simplemente, un complejidad de desarrollo del país.

(*) El autor es director de la desarrolladora Brody Friedman